IRR 計算方法詳解：投資回報率咁計，真係掂嗎？（廣東話版）
投資理財，最重要就係知道自己放錢落去有冇賺到。除咗簡單嘅利息計法，仲有好多方法去評估投資項目嘅回報，其中一個好常用嘅就係 IRR，即 Internal Rate of Return，中文叫做內部回報率。好多投資者都想知 IRR 係點計、有咩用，又或者係唔係所有投資都啱用呢個方法。今日就等我哋一齊深入了解下 IRR 嘅計算方法，同埋佢嘅適用範圍。
乜嘢係 IRR？
IRR 簡單嚟講，就係令到一個投資項目嘅淨現值 (Net Present Value，NPV) 等於零嘅折現率。聽落好似好複雜，其實即係話，IRR 嗰個數字代表你投資落去，可以得到嘅平均年化回報率。如果 IRR 高過你嘅要求回報率 (Required Rate of Return)，咁就代表呢個投資項目係值得考慮嘅。
例如，你投資咗 10 萬蚊喺一個項目，預計喺未來 5 年每年可以回報 2 萬蚊，咁你嘅 IRR 就唔係簡單嘅 20% (2 萬 / 10 萬)。因為每一期嘅回報都要考慮到時間價值，即係話，今日嘅 1 蚊價值，一定會高過未來嘅 1 蚊價值。IRR 就係將呢個時間價值計入考慮，幫你計到更加準確嘅回報率。
IRR 嘅計算方法
咁 IRR 點計呢？其實 IRR 嘅計算過程係比較複雜嘅，通常唔會用手計，而係透過 Excel 或者專用嘅財務分析軟體嚟計。
1. 手動計算 (理論理解)：
雖然實際應用唔會用手計，但了解下原理都係有用嘅。IRR 嘅計算涉及解一個多項式方程式，過程如下：
- 假設一個折現率： 首先，你假設一個折現率。
- 計算淨現值 (NPV)： 將所有未來嘅現金流，以你假設嘅折現率折算成現值，再減去初始投資額，就係 NPV。
- 調整折現率： 如果 NPV 係正數，表示你假設嘅折現率太低，需要提高折現率；如果 NPV 係負數，表示你假設嘅折現率太高，需要降低折現率。
- 不斷嘗試： 反覆調整折現率，直到 NPV 盡可能接近零，嗰個時候嘅折現率，就係 IRR。
2. 使用 Excel 計算：
Excel 提供咗一個 IRR 函數，可以幫你輕鬆計到 IRR。
- 預備數據： 將所有現金流，包括初始投資額（通常係負數）、以及未來嘅回報，按時間順序輸入 Excel 表格嘅一列。
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使用 IRR 函數：
輸入
=IRR(value1, [guess])嘅公式。-
value1：係包含現金流嘅儲存格範圍。 -
[guess]：係一個可選嘅參數，係你對 IRR 嘅初步預估，Excel 會根據呢個預估嚟加速計算。如果唔提供guess，Excel 會預設為 10%。
-
例如，你嘅現金流分別喺 A1 到 A6 儲存格，咁你可以輸入
=IRR(A1:A6)
。Excel 會自動計到 IRR 嘅數值。
3. 使用財務計算機或網上計算器： 網上有好多免費嘅 IRR 計算器，可以方便你快捷地計算 IRR。你只需要輸入現金流數據，就可以得到結果。
IRR 計算方法適用於所有投資項目嗎？
呢個問題問得好！答案係：唔係嘅。IRR 係一個好用嘅工具，但係有佢嘅局限性。以下係 IRR 唔適用或者需要小心使用嘅情況：
- 多重 IRR 問題： 如果一個投資項目嘅現金流喺不同時期出現正負交替，例如先係支出，再係收入，再係支出，咁可能會出現多個 IRR。呢個時候，IRR 嘅解讀就會變得好複雜，甚至無意義。
- 項目規模差異： IRR 嘅數值，受到投資項目嘅規模影響。如果兩個項目嘅 IRR 相近，但係其中一個項目嘅投資額比較大，咁通常會選擇投資額比較大嘅項目，因為可以賺到更多嘅實際利潤。但係，如果單純比較 IRR，可能會誤以為投資額比較小嘅項目更好。
- 現金流嘅不確定性： IRR 嘅計算，係基於現金流嘅預測。如果現金流嘅預測唔準確，咁 IRR 嘅數值就會出現偏差，導致你作出錯誤嘅投資決策。
- 唔同項目之間嘅比較： IRR 比較適合用嚟評估同一個投資項目喺不同方案之間嘅選擇。但係，如果想比較唔同類型嘅投資項目，例如股票、債券、房地產等等，咁單純比較 IRR 唔夠全面，仲需要考慮埋風險、流動性等其他因素。
- 再投資假設： IRR 嘅計算預設咗，你可以將未來嘅現金流，以同樣嘅 IRR 進行再投資。但係，實際上可能唔存在咁高嘅回報率，或者再投資嘅機會唔夠多。
替代方案：NPV (淨現值)
如果 IRR 遇到以上嘅問題，可以考慮使用 NPV (淨現值) 作為替代方案。NPV 可以克服 IRR 嘅部分局限性，例如多重 IRR 問題。
NPV 嘅計算方法，係將所有未來嘅現金流，以你嘅要求回報率折算成現值，再減去初始投資額。如果 NPV 係正數，表示呢個投資項目係值得考慮嘅；如果 NPV 係負數，表示呢個投資項目唔應該投資。
總結
IRR 係一個有用嘅投資評估工具，可以幫你了解投資項目嘅潛在回報率。但係，IRR 唔係萬能嘅，有佢嘅局限性。投資者應該根據具體情況，綜合考慮 IRR、NPV、風險、流動性等因素，作出明智嘅投資決策。
投資嘅時候，最重要係做好功課，了解清楚每一個項目嘅風險同埋回報，唔好盲目跟風，或者單純睇 IRR 嘅數值就決定投資。記住，理性投資，才能攞到更好嘅回報！
