IRR 計算方法詳解：點樣提升準確性？ (廣東話版)
投資回報率 (Internal Rate of Return, IRR) 係一個好常用嘅指標，用嚟評估一項投資嘅盈利能力。簡單嚟講，IRR 係可以令投資嘅淨現值 (Net Present Value, NPV) 等於零嘅折現率。如果 IRR 高過你嘅所需回報率，咁就可以考慮進行投資。但係點樣計 IRR？又點樣可以提高 IRR 計算嘅準確性呢？呢篇文章就會深入淺出咁同大家講講呢啲嘢。
一、 乜嘢係 IRR？ 點解咁重要？
想像下你諗住開一間茶餐廳，需要投資 $50 萬。你預計第一年賺 $10 萬，第二年 $12 萬，第三年 $15 萬。咁點樣判斷呢項投資值唔值得做呢？
單純計總盈利除以投資額，只係一個基本嘅概念。因為唔考慮時間價值，即係今日嘅 $1 仲值過明日嘅 $1。IRR 就將呢個因素考慮埋。
IRR 本質上係一個折現率，假設你用 IRR 作為折現率去計 NPV，結果會係零。換句話說，IRR 代表你投資可以獲得嘅實際回報率。
點解 IRR 咁重要？
- 比較不同投資項目: IRR 可以俾你比較不同投資項目嘅盈利能力，揀出回報最高嘅項目。
- 判斷投資價值: 如果 IRR 高過你嘅資本成本 (Cost of Capital) 或者所需回報率，咁就代表投資價值高，值得考慮。
- 評估項目風險: IRR 越高，通常代表投資風險越低，但係唔係絕對㗎。
二、 IRR 嘅計算方法
IRR 嘅計算比較複雜，通常唔會用手計，而係用 Excel、Google Sheets 或者專用嘅財務計算機。
1. 手動試算 (概念理解):
雖然實際應用唔會咁做，但係了解試算過程有助於理解 IRR 嘅原理。
- 步驟一: 假設一個折現率，例如 10%。
- 步驟二: 用呢個折現率將每一期嘅現金流折現到現值。
- 步驟三: 將所有現值加埋，再減去初始投資額，得出 NPV。
- 步驟四: 如果 NPV 係正數，咁就表示折現率太低，需要增加折現率；如果 NPV 係負數，咁就表示折現率太高，需要減少折現率。
- 步驟五: 不斷調整折現率，直到 NPV 接近零為止。呢個時候嘅折現率，就係 IRR。
2. Excel / Google Sheets 計算:
最簡單方便嘅方法就係用 Excel 或者 Google Sheets 嘅 IRR Function。
-
Excel:
=IRR(values, [guess])-
values: 包含初始投資額 (通常係負數) 同埋之後每一期嘅現金流嘅範圍。 -
[guess](optional): 一個估計嘅 IRR 值，可以加快計算速度。如果省略，Excel 會自動估計。
-
-
Google Sheets:
=IRR(values, [guess])用法同 Excel 一樣。
例子:
假設你投資 $100,000，第一年賺 $30,000，第二年賺 $40,000，第三年賺 $50,000。
喺 Excel 或者 Google Sheets 入面，將數據輸入一個範圍 (例如 A1:A4)，A1=-100000, A2=30000, A3=40000, A4=50000。
然後輸入公式
=IRR(A1:A4)
，程序就會自動計出 IRR。
三、 點樣提高 IRR 嘅準確性？
IRR 計算嘅準確性受好多因素影響，以下係提升準確性嘅方法：
1. 準確嘅現金流預測:
IRR 嘅結果直接取決於你嘅現金流預測。如果你預測嘅現金流唔準確，咁 IRR 嘅結果都會偏離真實情況。
- 詳細嘅市場分析: 做足功課，了解行業趨勢、競爭情況、消費者需求等等。
- 保守嘅預測: 唔好過分樂觀，預留一定嘅風險 buffer。
- 多種情境分析: 考慮最佳情境、最差情境同埋最可能情境，分別計算 IRR，睇吓結果有幾大差異。
- 考慮通脹因素: 將通脹因素考慮埋，確保現金流嘅預測係真實嘅。
2. 調整折現率 (Guess):
喺 Excel 或者 Google Sheets 入面，你可以提供一個估計嘅 IRR 值 (Guess) 俾 IRR Function。如果你對 IRR 有一定嘅概念，提供一個接近嘅 Guess 可以加快計算速度，而且有時仲可以避免出現錯誤。
- 經驗判斷: 根據你嘅投資經驗，估計一個合理嘅 IRR 值。
- 參考行業平均水平: 參考同類型投資項目嘅平均 IRR。
3. 處理多重 IRR 問題:
有時，一項投資可能會出現多個 IRR。呢啲情況通常發生喺現金流嘅符號喺唔同嘅時期改變嘅時候。例如，初期投資大，之後幾年先開始盈利。
- 使用 NPV 分析: 喺出現多重 IRR 嘅情況下，最好用 NPV 分析嚟評估投資價值。因為 NPV 唔會受多重 IRR 問題影響。
- 修正 IRR 法: 修正 IRR 法 (Modified IRR, MIRR) 可以解決多重 IRR 問題，更加準確地反映投資嘅真實回報率。
4. 留意投資嘅非財務因素:
IRR 係一個量化嘅指標，但係投資嘅成功與否仲受到好多非財務因素嘅影響。
- 管理團隊能力: 一個優秀嘅管理團隊可以提高投資嘅成功率。
- 政策風險: 政府政策嘅變化可能會對投資造成影響。
- 市場風險: 市場嘅波動可能會影響投資嘅盈利能力。
5. 考慮時間價值嘅影響:
IRR 本身已經考慮咗時間價值，但係喺實際應用嘅時候，仲要留意現金流嘅時間分佈。
- 盡早獲取現金流: 越早獲取現金流，對 IRR 嘅影響越大。
- 縮短投資週期: 縮短投資週期可以提高 IRR。
四、 總結
IRR 係一個非常有價值嘅投資評估工具，但係唔係萬能嘅。要準確計算 IRR，需要準確嘅現金流預測，並且要考慮到各種因素嘅影響。 透過以上嘅方法，可以有效提高 IRR 計算嘅準確性，俾你做出更明智嘅投資決定。記住，投資有風險，入市需謹慎！
希望呢篇文章可以幫到大家了解 IRR 嘅計算方法同埋點樣提升準確性。 如果你有其他問題，歡迎隨時提出。
