投資回報率 (IRR) 詳解：由計數到解讀，幫你睇透投資價值！
投資，無論係買股票、基金、樓宇定創業，都涉及風險同回報。想知道投資值唔值，淨係睇「賺幾多錢」唔夠，仲要計吓「投資回報率」。而內含收益率 (Internal Rate of Return，簡稱 IRR) 就係一個好有用嘅指標，幫你評估投資嘅盈利能力。今次就等我哋用廣東話，由頭講解 IRR 嘅計法、解讀，同埋點樣用佢嚟比較唔同嘅投資項目。
IRR 係咩嚟㗎？
簡單嚟講，IRR 係指一個投資項目嘅預期收益率，令到項目嘅淨現值 (Net Present Value，簡稱 NPV) 等於零。換句話講，IRR 搵嘅係一個折現率，用呢個折現率去計算未來嘅現金流嘅現值，加埋最初嘅投資額，結果啱啱好等於零。
淨現值 (NPV) 又係咩嚟㗎？
NPV 係將未來嘅現金流折算成現值，再減去投資嘅初期成本。如果 NPV 係正數，代表投資有賺錢；如果 NPV 係負數，代表投資蝕錢。
點樣計 IRR 呢？
IRR 嘅計法其實幾複雜，正常唔會用手計。因為需要解一個複雜嘅方程。不過，了解計法嘅原理，對解讀結果有幫助。
1. 了解現金流 (Cash Flow)
首先，你需要知道投資項目嘅所有現金流，包括：
- 初期投資額 (Initial Investment): 通常係負數，代表你最初投入嘅金額。
- 未來現金流入 (Future Cash Inflows): 項目喺未來產生嘅收入，通常係正數。
- 未來現金流出 (Future Cash Outflows): 項目喺未來產生嘅支出，通常係負數。
2. 用公式計 NPV
NPV = ∑ (現金流 / (1 + 折現率)^期數) - 初期投資額
- ∑ 代表求和
- 折現率 代表你用嚟折算未來現金流嘅利率
- 期數 代表現金流發生嘅時間 (例如第一年、第二年...)
3. 搵 IRR
IRR 其實就係令 NPV = 0 嘅折現率。要搵到呢個折現率，通常需要用到以下方法：
- 試錯法 (Trial and Error): 自己估吓唔同嘅折現率，計 NPV，嘗試搵到 NPV 接近零嘅折現率。
- 財務計算機 (Financial Calculator): 財務計算機有 IRR 嘅計算功能，可以直接輸入現金流數據，計出 IRR。
- Excel 等電子表格軟件: Excel 有 IRR 函數 (IRR function)，可以方便快捷地計算 IRR。
Excel 計 IRR 嘅方法：
- 將所有現金流 (包括初期投資額) 輸入 Excel 嘅儲存格，注意初期投資額要係負數。
-
喺另一個儲存格輸入公式
=IRR(儲存格範圍)，例如=IRR(A1:A5)。 - Excel 會自動計出 IRR。
點樣解讀 IRR 嘅結果？
計到 IRR 之後，最重要就係要解讀佢嘅意義。
1. IRR > 0： 代表投資項目有盈利潛力，理論上值得考慮。IRR 越高，代表投資嘅回報越高。
2. IRR = 0： 代表投資項目嘅回報率剛好等於你嘅 Required Rate of Return (最低要求回報率)，投資可能只係收回成本，或者勉強不蝕。
3. IRR < 0： 代表投資項目蝕錢，不應該投資。
但係！解讀 IRR 嘅時候，要小心以下幾點：
- Required Rate of Return (最低要求回報率): 如果 IRR 高過你嘅 Required Rate of Return，咁先算係一個好嘅投資。例如，你嘅 Required Rate of Return 係 8%，IRR 係 12%，咁代表投資項目比你預期仲賺多。
- 多重 IRR (Multiple IRRs): 有時，一個投資項目可能會有多個 IRR，呢啲情況通常發生喺現金流嘅符號經常變動嘅情況下。遇到多重 IRR 嘅情況，要小心分析，或者用 NPV 嚟做最終嘅判斷。
- 假設嘅準確性: IRR 嘅計算係基於對未來現金流嘅預測，如果預測唔準確，IRR 嘅結果都會受到影響。
- 項目嘅規模: IRR 唔反映投資項目嘅規模。例如，一個 IRR 係 20% 嘅小項目，同一個 IRR 係 15% 嘅大項目，邊個更值投資？呢個就要睇下兩個項目嘅實際盈利金額。
IRR 同 NPV 嘅分別？
IRR 同 NPV 都係評估投資項目嘅指標，但佢哋嘅側重點唔一樣。
- NPV: 評估投資項目嘅實際盈利金額，以現值嚟計。
- IRR: 評估投資項目嘅回報率，表示投資嘅盈利能力。
點樣揀用 NPV 定 IRR？
- 比較多個項目: 如果你要比較多個投資項目，而且每個項目嘅投資額唔一樣，建議用 NPV。因為 NPV 可以直接比較項目嘅盈利金額。
- 了解回報率: 如果你想了解投資項目嘅回報率，或者想同其他投資嘅回報率比較，建議用 IRR。
實際應用例子
假設你考慮兩個投資項目：
項目 A:
- 初期投資額：-100萬港幣
- 第一年現金流入：30萬港幣
- 第二年現金流入：40萬港幣
- 第三年現金流入：50萬港幣
項目 B:
- 初期投資額：-50萬港幣
- 第一年現金流入：15萬港幣
- 第二年現金流入：20萬港幣
- 第三年現金流入：25萬港幣
假設你嘅 Required Rate of Return 係 10%。
用 Excel 計算：
- 項目 A 嘅 IRR 係 14.49%
- 項目 B 嘅 IRR 係 18.55%
根據 IRR，項目 B 嘅回報率更高，可能更值得投資。但係，係咪真係咁？
再計 NPV：
- 項目 A 嘅 NPV (以 10% 折現率計) 係 11.81萬港幣
- 項目 B 嘅 NPV (以 10% 折現率計) 係 3.09萬港幣
根據 NPV，項目 A 嘅實際盈利金額更高。
結論：
- 項目 B 嘅 IRR 高，代表回報率高，但係投資額細，實際盈利金額唔高。
- 項目 A 嘅 IRR 低啲，但係投資額大，實際盈利金額更高。
喺呢個例子入面，如果要考慮投資額嘅因素，項目 A 可能更值得投資。
總結
IRR 係一個有用嘅投資評估工具，可以幫助你了解投資嘅盈利能力。但係，解讀 IRR 嘅時候，要考慮 Required Rate of Return、多重 IRR、假設嘅準確性同項目嘅規模等因素。 最好將 IRR 同 NPV 一齊使用，做出更全面嘅分析，咁先可以揀到最適合自己嘅投資項目。投資有風險，決定投資之前，要做好功課，小心考慮！
