IRR 計算方法：投資回報率點計？有咩用？（廣東話詳細解說）
好多時投資都希望可以計到自己落咗嘅錢有冇賺到，或者投資項目嘅回報率係咪夠高。喺呢個時候，IRR（Internal Rate of Return，內部回報率）就係一個好有用嘅工具。但係好多人對 IRR 嘅計算方法都感到一頭霧水，只係知道係計回報率，但唔知道實際上點操作，同埋對投資有咩幫助。今次就用廣東話，深入淺出咁同大家講解 IRR 嘅計算方法、用途，同埋實際應用例子，希望幫到大家更明智咁做投資決定。
一、 IRR 係咩？點解要計 IRR？
首先，我哋要了解 IRR 嘅基本概念。IRR 簡單嚟講，就係一個投資項目嘅預期回報率，用百分數嚟表示。但唔係單純嘅計總收入除以總成本，而係考慮到資金嘅時間價值。
時間價值 又係咩？ 就係今日嘅一蚊錢，總好過聽日嘅一蚊錢。因為今日嘅一蚊錢可以攞去投資，產生更多嘅回報。IRR 就會將呢個「時間價值」考慮喺入面，令到我哋嘅回報率計算更加準確。
點解要計 IRR？ 其實好簡單，IRR 可以幫我哋比較唔同嘅投資項目。假設你有兩個投資選擇：
- 項目 A: 投資 10 萬蚊，一年後回報 11 萬蚊。
- 項目 B: 投資 10 萬蚊，一年後回報 10 萬蚊，但係分兩個階段攞返嚟，第一年攞 5 萬，第二年攞 5 萬。
如果單純計回報率，項目 A 嘅回報率係 10% (11萬 - 10萬 / 10萬)，項目 B 嘅回報率都係 0%。 但係，項目 B 嘅資金攞返嚟時間唔一樣，因此需要用 IRR 去評估。如果 IRR 顯示項目 B 嘅實際回報率高過 10%，咁就證明項目 B 嘅投資價值更高。
二、 IRR 嘅計算方法 (詳細講解)
IRR 嘅計算其實都幾複雜，手工計算好難搞，通常都用 Excel 或者其他財務計算器。
1. 手工計算 (理論上，了解概念)
IRR 係令到 NPV (Net Present Value，淨現值) 等於零嘅折現率。 淨現值又係咩？ 淨現值就係將投資項目嘅未來現金流折算到今日嘅價值，再減去投資嘅初始成本。
假設一個投資項目嘅現金流如下：
- 第 0 年 (初始投資): -10 萬蚊 (支出)
- 第 1 年: 3 萬蚊 (收入)
- 第 2 年: 4 萬蚊 (收入)
- 第 3 年: 5 萬蚊 (收入)
我哋需要搵一個折現率 (IRR)，令到：
-10萬 + (3萬 / (1+IRR)^1) + (4萬 / (1+IRR)^2) + (5萬 / (1+IRR)^3) = 0
呢條方程式要用試錯法或者財務計算器去解。 手工計嘅話，你試吓唔同嘅折現率，睇下邊個折現率可以令到 NPV 最接近零。
2. Excel 計算 (最常用方法)
Excel 提供咗一個 IRR 函數，可以幫我哋輕鬆計算 IRR。
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步驟:
- 喺 Excel 工作紙入面，將每個時間點嘅現金流輸入去。
- 選中包含所有現金流嘅儲存格。
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喺 Excel 嘅函數欄入面，輸入
=IRR(儲存格範圍)。 例如:=IRR(A1:A4)。 - 按 Enter 鍵，Excel 就會計出 IRR。
注意: Excel 嘅 IRR 函數會自動嘗試搵出一個解。如果 Excel 無法搵到一個解，可能會返錯誤值。
3. 財務計算器
市面上都有唔少財務計算器，都提供 IRR 嘅計算功能。 唔同型號嘅計算器操作方法唔同，請參考你嘅計算器說明書。
三、 IRR 點樣應用？ 投資決策嘅參考
計到 IRR 之後，我哋就可以用佢嚟做投資決策嘅參考。
1. IRR > 投資者嘅所需回報率 (Required Rate of Return): 如果 IRR 高過你對呢個投資項目嘅最低要求，咁就代表呢個投資項目係值得考慮嘅。 例如，你嘅所需回報率係 8%，但係 IRR 係 12%，咁就表示呢個項目嘅回報率高過你嘅期望，你可以考慮投資。
2. IRR < 投資者嘅所需回報率: 如果 IRR 低過你嘅最低要求，咁就代表呢個投資項目唔係咁理想，你最好考慮放棄。
3. 比較唔同嘅投資項目: 當你有幾個投資選擇時，你可以比較佢哋嘅 IRR，選擇 IRR 最高嘅項目。 但要注意，IRR 唔係唯一嘅考量因素，仲要考慮其他風險因素。
4. 考慮項目嘅規模: IRR 係一個相對回報率，唔考慮到項目嘅規模。 如果兩個項目嘅 IRR 相同，但係一個項目嘅投資金額比較大，咁你可能應該選擇投資金額比較大嘅項目，因為佢可以帶嚟更多嘅絕對回報。
四、 IRR 嘅局限性
雖然 IRR 係一個好有用嘅工具，但係佢都有一定嘅局限性。
1. 假設現金流可以再投資以 IRR 嘅利率: IRR 嘅計算假設所有嘅現金流都可以再投資以 IRR 嘅利率。 但係實際上，呢個假設未必成立。
2. 多重 IRR 問題: 如果一個投資項目嘅現金流出現正負交替，可能會有唔少個 IRR。 呢個時候，你需要小心選擇邊個 IRR 係最合適嘅。
3. 忽略咗項目嘅風險: IRR 只係考慮到項目嘅回報率，忽略咗項目嘅風險。 喺實際投資中，風險嘅考量都好重要。
五、實例分析
假設你有兩個房地產投資項目：
- 項目 A: 投資 200 萬，第一年租金收入 10 萬，之後每年增長 2%，持續 10 年。
- 項目 B: 投資 300 萬，第一年租金收入 15 萬，之後每年增長 1%，持續 10 年。
用 Excel 計算後，發現：
- 項目 A 嘅 IRR 大約係 7%。
- 項目 B 嘅 IRR 大約係 6%。
假設你嘅所需回報率係 6.5%。 咁講嚟講，項目 A 嘅 IRR 高過你嘅所需回報率，而項目 B 嘅 IRR 就低過你嘅所需回報率。 因此，你可以選擇投資項目 A。
六、總結
IRR 係一個計量投資回報率嘅重要工具，可以幫我哋比較唔同嘅投資項目，做出更明智嘅投資決策。 雖然佢有一定嘅局限性，但係如果運用得當，就可以為我哋嘅投資帶來更多嘅效益。 掌握 IRR 嘅計算方法，可以提升你嘅投資能力，喺投資嘅道路上走得更順利！記住，投資有風險，入市需謹慎。 希望以上嘅講解可以幫到大家。
